fbpx

Nie myśl o inwestowaniu w nieruchomości – działaj

Wielokrotnie wspominaliśmy o tym, że inwestowanie w nieruchomości nie jest zajęciem dla każdego, ale mimo to chcielibyśmy wam zaprezentować różne ścieżki działania w tej branży. Dzieli je wiele różnic, chociażby takich jak potencjalny zysk, ryzyko oraz czas, jaki zajmuje zrealizowanie konkretnych zamierzeń. Oczywiście nie każdy z nas byłby skłonny porzucić swój obecny sposób zarobkowania, wybierając nieruchomości jako podstawowe źródło dochodów. Niemniej jednak posiadając stosowną wiedzę na temat tej branży, będziemy mogli wybrać jedną z opcji dla siebie.

 

Niezależnie od metody działania, na pierwszym miejscu zawsze stawiamy bezpieczeństwo. Każdy inwestor powinien działać w sposób roztropny oraz bezpieczny, zarówno przy wynajmie jak i przy budowie mieszkań. Bezpieczeństwo powinno być atrybutem, które maksymalizujemy przy każdej inwestycji.

 

Obok bezpieczeństwa, bardzo istotna jest również prognozowana stopa zwrotu. Postaramy się wyodrębnić różne rodzaje inwestycji pod tym kątem, gdyż dzięki temu przedstawimy to w najbardziej przystępny sposób.

 

Dwa modele samodzielnych inwestycji w nieruchomości

Zakup mieszkania pod wynajem jest najpopularniejszą i w zasadzie najprostszą metodą inwestowania kapitału w nieruchomości. Taki stan rzeczy nie zmienia się od setek lat, a powyższy sposób działania jest postrzegany jako inwestycja, z której korzyści czerpie wiele pokoleń. Świadczą o tym przykłady nieruchomości, od wielu lat pozostających we władaniu jednej rodziny. Co prawda niekorzystne wydarzenia, których doświadczył nasz kraj, takie jak II wojna światowa oraz okres PRL, nieco zahamowały ten proces, ale koniec XX wieku przyniósł nam renesans tej rodzinnej formy lokowania kapitału. Zapewne każdy z nas chciałby przekazać swoim bliskim w spadku wyremontowaną kamienicę położoną w atrakcyjnej lokalizacji. W realizacji takiego scenariusza mogą pomóc banki. Znanych jest wiele przypadków nabycia jednego lub kilku mieszkań, w sytuacji dysponowania przez nabywcę kapitałem rzędu 10 – 20% wartości nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że jeżeli chcemy wynajmować mieszkania, możemy skorzystać ze wsparcia firm, które zajmują się zarządzaniem nieruchomością oraz obsługą najemców. Wypracowane przez nie procedury i metody działania sprawiają, że możliwe jest notowanie większych zysków z danej nieruchomości, niż w przypadku, gdy jej zarządzaniem właściciel zajmuje się osobiście. Pamiętajmy jednak o tym, że trzeba mieć na uwadze najistotniejsze czynniki dotyczące nieruchomości, takie jak jej lokalizacja, metody finansowania inwestycji oraz dobór właściwej firmy do zarządzania.

 

Jeżeli interesują nas inwestycje długoterminowe, dobrym wariantem będzie wynajem kilku mieszkań, który częściowo jest sfinansowany dzięki kredytowi hipotecznemu. W tym przypadku długofalowym celem jest pozyskanie na własność spłaconych mieszkań i oczywiście uzyskiwanie dochodów z ich najmu. Dlatego też nieistotne dla nas będą bieżące wahania cen mieszkań na rynku nieruchomości. Taki styl inwestycji jest zalecany szczególnie dla osób, które zainteresowane są finansowym zabezpieczeniem przyszłości własnej oraz swoich bliskich, ale jednocześnie nie chcą aktywnie angażować się na rynku nieruchomości. Jakich zysków możemy się spodziewać? W przypadku zakupu za własne środki szacowany zwrot powinien wynieść od 3% do 7%. Natomiast przy zakupie nieruchomości z wykorzystaniem kredytu lewarowanego można oczekiwać zwrotu od 10% do 12%.

 

Interesują was takie metody działania? Jeśli tak, to w nadchodzących artykułach postaramy się przedstawić nasz własny sposób na uzyskiwanie rentowności w wysokości 25% na inwestycji w wynajem lokalu. Notujemy taki zysk przy uwzględnieniu kosztów spłaty kredytu hipotecznego, a także uiszczenie należności dla firmy zarządzającej obiektem.

 

Fliping – jako forma inwestowania w nieruchomości

 Ostatnimi czasy w branży nieruchomości bardzo popularne stało się określenie “flip”. Z flipowaniem mieszkań możemy się spotkać zarówno w dużych miastach, jak i w małych miasteczkach. My również zaangażowaliśmy się w tę formę inwestowania i aktualnie realizujemy projekt “FLIP GIGANT, czyli zakup bloku”. Jak funkcjonuje ten model inwestycyjny? Jego ogólny mechanizm działa w bardzo prosty sposób. Najpierw kupujemy nieruchomość po niskiej cenie, następnie remontujemy ją lub pozostawiamy w stanie, w jakim ją nabyliśmy, a na koniec sprzedajemy ją z dużym zyskiem. W teorii takie zajęcie może wydawać się bardzo proste, czemu zdają się dowodzić liczne historie zamieszczone w Internecie, które opowiadają o tanio zakupionych mieszkaniach, sprzedawanych następnie z kilkukrotnym zyskiem. Zderzenie z rzeczywistością może okazać się bolesne, gdyż w praktyce nie działa to w tak prosty sposób. Aby skutecznie inwestować w takim stylu, potrzebujemy sporo doświadczenia oraz wiedzy na temat lokalnego rynku. Powoli staje się to domeną wyspecjalizowanych inwestorów, więc uczestnictwo w licytacjach komorniczych lub rozprowadzanie ogłoszeń nie wystarczy do nabycia nieruchomości w niskiej cenie. Niemniej jednak nie należy się poddawać, gdyż flipowanie może być ciekawą alternatywą do ulokowania naszego kapitału. Trzeba jedynie trochę cierpliwości. Po pewnym czasie, uczestnicząc w różnego rodzaju szkoleniach, możemy zyskać wiedzę, umiejętności i kontakty. Ważne jest, byśmy nauczyli się, w jaki sposób negocjować zakup, jak sprawnie remontować mieszkanie i wreszcie jak sprzedać je po korzystnej cenie. Jeśli chcemy zaoszczędzić swój czas, mamy do wyboru wariant pasywny, w którym zajmujemy się tylko i wyłącznie finansowaniem takich działań. Często zdarza się, że fliperzy, czyli aktywni inwestorzy, którzy zajmują się flipowaniem, poszukują partnerów dysponujących odpowiednimi środkami. Dla przykładu wspomnimy, że nasz wskazany wcześniej projekt FLIP GIGANT zapewnia nam zwrot w wysokości 10% rocznie z zainwestowanego kapitału.

 

Inwestycje w nieruchomości na pełną skalę

Najbardziej zaawansowaną opcją inwestowania w nieruchomości jest oczywiście ich budowa. Mówimy tutaj jednak o firmie deweloperskiej, a nie budowlanej. Możemy spróbować swoich sił na rynku nieruchomości w pełnym zakresie, ale potrzebne jest doświadczenie biznesowe. Rozpoczęcie działalności deweloperskiej często jest naturalnym krokiem w rozwoju kariery w nieruchomościach, ponieważ wynajem lub flipowane mieszkań może okazać się niewystarczające, gdy będziemy chcieli zwiększać skalę naszego zaangażowania. To może być sygnał, że nadszedł czas na samodzielne kreowanie nowych rozwiązań. Budowa obiektów mieszkalnych lub użytkowych jest biznesem dostępnym dla każdego, kto będzie potrafił właściwie wykorzystać posiadane środki, stworzyć koncepcję budynku i wreszcie wybudować go. Budynek naszego “autorstwa” można sprzedać z zyskiem lub wykorzystać w celach najmu. Wynajmowanie mieszkań zlokalizowanych w jednym lub dwóch budynkach z pewnością nastręczy mniej trudności, niż w sytuacji, gdy są one rozsiane w różnych lokalizacjach. Niełatwo jest precyzyjnie określić rentowność działalności deweloperskiej. Obecnie można liczyć na zysk rzędu od kilku do kilkunastu procent. Nie oznacza to jednak, że wyższy dochód nie jest możliwy. W tym modelu biznesowym wszystko zależy od nas.

 

Podsumowanie

Naszym celem było przybliżenie możliwych wariantów działania w inwestycjach na rynku nieruchomości. Nie jest to, rzecz jasna, pełen zakres możliwości. Na pewno można wyodrębnić także inne metody, które realizują znani nam inwestorzy. Nawet jeśli nie przewidujesz rozpoczęcia działalności na tym polu, zachęcamy Cię do przemyślenia tego tematu i stworzenia własnej, hipotetycznej strategii w tej branży. Powinieneś wyrobić sobie własną opinię na temat nieruchomości, choć niekoniecznie musisz się nimi zajmować.

 

Mamy nadzieję, że wyżej omówione tematy Cię zainteresują. Jeżeli będziesz chciał szerzej o tym porozmawiać, zapraszamy do kontaktu. Realizujemy różnorodne projekty biznesowe na rynku nieruchomości i współpracujemy przy tym z wieloma inwestorami. Dlatego też z radością podzielimy się naszą wiedzą i doświadczeniem.

 

 

 

2019-04-11T13:59:21+02:00