fbpx

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, by tego nie żałować?

Kredyt hipoteczny wcale nie musi być utrudnieniem, gdy planujemy sprzedać mieszkanie lub dom. W niniejszym artykule postaramy się wyjaśnić, jak podejść do tematu sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym.

 

Na samym wstępie trzeba podkreślić, że kredyt hipoteczny, dotyczący sprzedawanej nieruchomości, nie ma żadnego znaczenia dla jej nabywcy. Należy poinformować go o tym, że dział IV księgi wieczystej zawiera stosowny zapis odnośnie hipoteki oraz że zostanie on usunięty w trakcie sprzedaży. Istnieje oczywiście możliwość zapoznania się z całym wyciągiem z księgi wieczystej. Wystarczy zajrzeć na stronę: www.przegladarka-ekw.ms.gov.pl. Podobnie ma się sytuacja z nabywcą, nie ma dla nas znaczenia, czy chce on zapłacić gotówką, czy też zamierza posłużyć się kredytem hipotecznym.

 

Przed przygotowaniem dokumentów dla notariusza, trzeba zwrócić się do banku z prośbą o wystawienie zaświadczenia dotyczącego naszego kredytu hipotecznego. Dokument ten zawiera: informację o wartości zadłużenia, jakim jest obciążona nasza nieruchomość, numer rachunku do spłaty kredytu, promesę, zgodnie z którą bank wyrazi zgodę na wykreślenie stosownego wpisu w księdze wieczystej, gdy odpowiednia kwota wpłynie na wskazany rachunek. Otrzymamy dokument należy dostarczyć notariuszowi, który zawarte w nim informacje wpisuje do aktu notarialnego, dotyczącego sprzedawanej nieruchomości. Na podstawie tego zapisu kwota uzyskana ze sprzedaży w pierwszej kolejności zasila konto bankowe do spłaty kredytu hipotecznego. Pozostała część trafia na nasz rachunek bankowy.

 

Wiemy już, że kredyt hipoteczny nie jest mankamentem dla naszej nieruchomości. Należy jednak upewnić się, że ewentualna sprzedaż nie wygeneruje dla nas dodatkowych kosztów. Często zdarza się, że bank nalicza dodatkową prowizję, jeśli spłata ma miejsce, przykładowo, w ciągu pierwszych dwóch lat od dnia zawarcia umowy kredytowej. Warto jest zerknąć do umowy i dokładnie przeanalizować jej zapisy albo po prostu zapytać o to w oddziale banku. Dobrze jest mieć przy sobie naszą umowę podczas wizyty w banku, ponieważ pracownik oddziału może nie mieć do niej dostępu.

 

To niestety nie jest jedyna sytuacja, w której mogą czekać nas dodatkowe koszty ze strony banku. Kolejną jest spłata zadłużenia w obcej walucie. W przypadku, gdy nasz kredyt był udzielony w EUR lub CHF, powinniśmy mieć na względzie kurs, po jakim bank przeliczy uzyskaną ze sprzedaży kwotę w złotówkach na walutę, w której zaciągnęliśmy kredyt. Po raz kolejny najlepszym wyjściem z sytuacji będzie wizyta w oddziale banku, gdzie możemy podjąć próbę negocjacji. Niektóre banki dopuszczają możliwość spłaty kredytu we frankach szwajcarskich po kursie nieco niższym od obowiązującego w aktualnej tabeli banku. Przykładowo, bank może zgodzić się na kurs 3,30 zł/CHF, podczas gdy kurs rynkowy wynosi 3,70 zł/CHF. Może się okazać, że bank będzie zainteresowany zakończeniem tematu naszego kredytu, więc wcześniejsza spłata będzie dla niego korzystna. W ostateczności bank powinien zaakceptować kurs NBP, zamiast kursu zawartego w tabeli bankowej, uwzględnianego przy przeliczeniu kwoty przedterminowo spłacanego kredytu. Mamy nadzieję, że negocjacje z kredytodawcą zakończą się powodzeniem!

 

Mogło się zdarzyć, że podczas zaciągania kredytu hipotecznego, skorzystaliśmy także z innych produktów bankowych. Zazwyczaj standardem w takiej sytuacji są obowiązkowe ubezpieczenia, ale niewykluczone, że bank dorzucił nam także kartę kredytową albo płatny rachunek bankowy. Przy okazji spłaty kredytu warto jest się dowiedzieć, w jaki sposób możemy zrezygnować z dodatkowych usług. Prawdopodobnie będzie istniała możliwość zamiany płatnego rachunku na darmowy. Jeżeli kredyt był objęty ubezpieczeniem, to można wystąpić o zwrot zapłaconej składki, dzięki czemu powróci do nas część środków. Warto jest także zamknąć kartę kredytową, jeżeli nabyliśmy ją wraz z kredytem. Tym sposobem unikniemy okresowych opłat za jej posiadanie oraz pokusy skorzystania z tego instrumentu.

 

Sprzedając nieruchomość, obciążoną kredytem hipotecznym, mamy możliwość spłacenia zobowiązania. Zdarza się jednak, że w następnej kolejności planujemy nabyć inną nieruchomość, zaciągając na nią następny kredyt. Chcemy zaproponować pewne rozwiązanie, które umożliwi nam uniknięcie dodatkowych kosztów.

 

Możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której koszt obecnego kredytu jest niższy od tego, który chcemy zaciągnąć na nabycie nowej nieruchomości. Powodem tego jest marża banku, która była niska w czasach, gdy uzyskiwano obecnie spłacane kredyty. Oprócz tego pozostaje kwestia prowizji. Chociaż zapłaciliśmy ją w przypadku poprzedniego kredytu, to trzeba będzie ponownie ponieść jej koszt, aby uruchomić kolejny. Jak uniknąć dodatkowych kosztów? Proponujemy przeniesienie hipoteki na nową nieruchomość.

 

Zabezpieczenie hipoteczne, czyli wpis w dziale IV księgi wieczystej, może zostać przeniesione na nieruchomość, którą już posiadamy albo na zupełnie inną nieruchomość, jaką planujemy nabyć. Taka procedura z dwóch powodów jest wyjątkowo korzystna dla osób posiadających kredyty w CHF. Udostępniane przez banki środki finansowe są dzisiaj zdecydowanie droższe, niż miało to miejsce w przeszłości. Ponadto, w przypadku rozłożenia spłaty kredytu na długi okres, problem wysokiego kursu franka szwajcarskiego, z jakim aktualnie mamy do czynienia, nie będzie dla nas dotkliwy. Wyjątkowym przypadkiem są sytuacje, w których wartość kredytu jest wyższa od wartości nieruchomości. Jest to możliwe, jeśli weźmiemy pod uwagę kredyty w CHF zaciągane dekadę temu. Ta kwestia zostanie jednak omówiona w odrębnym artykule.

 

Wyżej opisana operacja jest dosyć złożona, dlatego też możemy skorzystać z pomocy naszego opiekuna w oddziale banku lub innego doradcy finansowego, aby wszystko przebiegło prawidłowo. Byliśmy już zaangażowani w tego typu przedsięwzięcia i możemy ocenić, że są one korzystne dla kredytobiorcy. Warto zwrócić uwagę na ciekawy przypadek, jakim jest przeniesienie kredytu o niskich kosztach na nieruchomość, która została nabyta do inwestycji.

 

Naszkicowane wyżej etapy składają się na ścieżkę, którą musi przejść osoba, planująca sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym. Nie jest ona zbyt złożona i nie powinna nastręczać problemów. Gdyby jednak pojawiły się jakiekolwiek wątpliwości lub niejasności, mamy prawo oczekiwać pomocy ze strony pracownika oddziału banku. Jego zadania nie ograniczają się jedynie do sprzedaży kredytu. Naturalnym obowiązkiem opiekuna finansowego jest też zapewnienie doradztwa i opieki finansowej przez cały okres spłaty zobowiązania.

 

 

 

2019-04-11T13:54:52+02:00