fbpx

Różne oblicza dochodu pasywnego w nieruchomościach

Jeżeli mówimy o dochodzie pasywnym, w odniesieniu do rynku nieruchomości, zazwyczaj naszym pierwszym skojarzeniem jest najem. Tymczasem takie podejście można traktować jako nieprecyzyjne, a w niektórych sytuacjach wręcz błędne. Ponadto, nie każdy postrzega tę kwestię tak samo, można wyróżnić wiele metod działania. Wyjaśnijmy, jak przestawia się sytuacja z dochodem pasywnym przy inwestowaniu w nieruchomości.  

 

Czym tak naprawdę jest dochód pasywny? Jest to taki rodzaj dochodu, którego uzyskanie nie wymaga od nas podejmowania regularnych działań. Czerpiemy natomiast długotrwały zysk za jednorazowo wykonaną pracę.  

 

Niestety, przy wynajmie nieruchomości sytuacja może wyglądać nieco inaczej. Musimy być nieustannie aktywni, ponieważ lokalami trzeba zarządzać i je obsługiwać. Tylko od nas zależy, by znaleźć najemców, a następnie utrzymywać z nimi relacje. To podstawowy powód dla którego nie można jednoznacznie stwierdzić, że każdy najem zapewnia pasywny dochód. 

 

Naturalnie jest możliwe, aby cieszyć się w pełni pasywnym dochodem z najmu, ale niezbędne jest spełnienie jednego warunku. Trzeba dysponować na tyle dużym portfelem nieruchomości, aby opłacalne było powierzenie obsługi najmu zewnętrznym podmiotom. Można samemu zatrudnić do tego odpowiednich pracowników, ale możliwe jest także skorzystanie z usług wyspecjalizowanej firmy, która zajmuje się zarządzaniem najmem.  

 

W takiej sytuacji rzeczywiście możemy mówić o dochodzie pasywnym, ponieważ nie angażujemy się w zarządzenie nieruchomościami. Jednak oczywiste jest to, że powierzając to zadanie osobom trzecim, poniesiemy za to koszty. Zatem tak jak podkreśliliśmy wcześniej, pula naszych mieszkań musi być na tyle duża, aby dochód z najmu wystarczał na pokrycie kosztów związanych z obsługą i jednocześnie jego część wpływała na nasze konto bankowe. 

 

W odniesieniu do dochodu pasywnego w nieruchomościach często akcentuje się również długoterminowość tego działania. Wybór tej branży nie będzie miał sensu, jeżeli przykładowo chcemy zainwestować 100 000 złotych na okres dwóch lat. Do zagospodarowania takiej kwoty o wiele lepiej jest wykorzystać na przykład obligacje korporacyjne. Dają one możliwość dochodu od 5 do 7 procent, a poza tym mamy zaletę płynności. Gdyby za rok albo dwa zmieniła się nasza koncepcja, to mamy możliwość błyskawicznej sprzedaży obligacji i odzyskania środków.  

 

W nieruchomościach zdecydowanie należy postawić na długoterminową opcję inwestowania, chociażby z uwagi na sposób finansowania naszych przedsięwzięć. Nierozerwalnie łączy się z nim lewarowanie inwestycji, czyli po prostu kredyt. Wróćmy do wcześniejszego przykładu ze 100 000 złotych. Jeżeli dysponujemy takim kapitałem, możemy nabyć mieszkania za 300 000 złotych, więc nasz wkład własny wynosi 1/3, a w 2/3 wspieramy się kredytem. Mając na uwadze długoterminowość takiej inwestycji, należy z góry założyć, że przez 10 lub 15 lat nie będziemy czerpać z tego korzyści. Nasze 100 000 złotych zostaje zamrożone, z dodatkiem 200 000 z kredytu, a dzięki temu za 10 albo 15 lat będziemy posiadać nieruchomość za 300 000 złotych, uwzględniając dzisiejsze ceny, która wówczas będzie generowała rzeczywisty dochód pasywny.  

 

Powyższe podejście nie przez wszystkich jest jednak akceptowalne. Główny zarzut jego przeciwników jest taki, że zamrażamy w nieruchomościach własne środki, wiedząc jednocześnie, że przez wiele lat nie będziemy czerpać z tego żadnego zysku. Wszelki dochód trzeba będzie przeznaczyć na spłatę zobowiązań bankowych, jeżeli wspieramy się lewarowaniem. Perspektywa osiągnięcia dochodu dopiero za 10 lub 15 lat nie zawsze działa zachęcająco.  

 

Krytycy długoterminowych inwestycji wskazują opcje alternatywne. Wśród nich można wyróżnić akcje i obligacje korporacji, które zarządzają nieruchomościami na całym świecie. Stopy zwrotu, oferowane przez tego typu podmioty, są porównywalne z zyskiem, jaki można osiągnąć na wynajmie w naszym kraju. W Polsce roczna stopa zwrotu z najmu wynosi od 4 do 8 procent, a w wyjątkowych przypadkach być może uda się osiągnąć poziom 10 procent. Tymczasem dzięki wyżej wspomnianym, profesjonalnym i doświadczonym korporacjom można liczyć na zysk rzędu od 6 do 8 procent. Właśnie dlatego taka alternatywa może okazać się ciekawym rozwiązaniem, ponieważ dzięki dywidendom po zakupie akcji czy obligacji zarabiamy tu i teraz. Nie trzeba czekać wielu lat, aby liczyć na zysk. 

 

Wybierając taką drogę automatycznie rezygnujemy z lewarowania kredytem, a zatem możemy zainwestować tylko takie środki, jakie faktycznie posiadamy. Można spotkać się z opiniami, że wykup akcji lub obligacji rzeczywiście jest bardzo dobrym wyborem, ale za granicą. W perspektywie najbliższych lat Polska, jako kraj rozwijający się, nadal będzie starała się dogonić zachód. Oznacza to, że jako pewnik można założyć wzrost wartości nieruchomości.  

 

Gdyby zatem zainwestować 100 000 złotych zakup mieszkań o wartości 300 000 złotych, to można przyjąć, że dzisiaj za takie pieniądze nabędziemy nieruchomości, które będą warte 600 000 lub nawet 800 000 za 10 albo 15 lat. Kolejno można założyć, że taki kapitał będzie mógł zapewnić spokojną przyszłość, na przykład po przejściu na emeryturę. Płynie z tego wniosek, że posiadane dzisiaj 100 000 złotych, pod warunkiem odpowiedniego wykorzystania, może stanowić solidne zabezpieczenie na dalsze lata.  

 

Oczywiście zawsze trzeba mieć na uwadze indywidualną sytuację każdego inwestora. Zupełnie inaczej będzie działał ktoś, kto dysponuje już pewnymi środkami, a inne będą przedsięwzięcia osoby, która zaczyna przygodę na rynku od zera. W pierwszym przypadku z pewnością łatwiej będzie zamrozić część środków, ponieważ natychmiastowy dochód nie jest konieczny. Jeżeli ktoś dopiero zaczyna swoją przygodę z inwestowaniem, to opcja z lewarowaniem i zamrażaniem środków będzie postrzegana jako marnowanie potencjału. Można obracać posiadane pieniądze, a zarobione w ten sposób nadwyżki lokować w mieszkania na wynajem albo w fundusze wyspecjalizowanych firm. Takie działanie przyniesie zysk szybciej niż za 15 lat.  

 

Trzeba mieć na uwadze, że mówimy o bardzo odległym horyzoncie czasowym. Tak naprawdę nikt z nas nie jest w stanie przewidzieć, co przez tyle lat wydarzy się w naszym życiu. Długoterminowe planowanie jest bardzo trudne i można je wręcz porównać do wróżenia z fusów. Oczywiście zawsze możemy obserwować pewne przesłanki. Analizujemy to, co dzieje się na rynku, dzięki czemu próbujemy znaleźć odpowiedź na pytanie, dlaczego zachodzą pewne procesy. Nigdy nie będziemy jednak w stanie przewidzieć wszystkiego.  

 

Przykładem są ceny nieruchomości. Zapewne każdy z nas choć raz w swoim życiu usłyszał argument, że ceny będą rosnąć. Tymczasem w okresie 2008 – 2018, oprócz incydentalnych, skokowych zmian, ceny utrzymywały się na podobnym poziomie. Minione 10 lat było co prawda wyjątkowym okresem, ponieważ 8 – 9 lat temu doświadczyliśmy znacznego spadku cen, który następnie wracał do poprzedniego poziomu. Można zaobserwować wzrost, ale dopiero wtedy, gdy cofniemy się 15 lat wstecz. Ceny nieruchomości są nierozerwalnie powiązane z ogólną sytuacją gospodarczą i polityczną państwa, dlatego znacznie bezpieczniej jest założyć, że nieruchomości utrzymają swoją wartość. Prognozowanie wzrostu cen nieruchomości jest zdecydowanie bardziej ryzykowne.  

 

W inwestowaniu, tak jak w każdej dziedzinie życia, ważna jest kwestia temperamentu i mentalności. Każdy z nas jest inny. Dla niektórych osób działania długoterminowe, takie właśnie jak najem nieruchomości, mogą okazać się zwyczajnie nużące. Wtedy znacznie lepszym wyjściem jest inwestowanie krótkoterminowe i stopniowe uwalnianie środków. Dzięki temu można systematycznie podejmować nowe działania. Jest to także nieco mniej ryzykowne podejście do własnego majątku.  

 

Przykładowo, po dwóch latach możemy podjąć decyzję, że część środków nadal inwestujemy w jedną opcję, a pozostałe zasoby zagospodarowujemy inaczej. Interesującym wyborem jest inwestowanie części nadwyżek w taki sposób, aby nie angażowało to naszej aktywności. Fundusz lub firma zajmująca się najmem nieruchomości jest jednym z nich. Niewielkie ryzyko oraz perspektywa całkowicie pasywnego dochodu w wysokości 6 lub 8 procent sprawiają, że warto jest zainwestować zarobione nadwyżki w ten sposób. 

 

Widać zatem wyraźnie, że dochód pasywny jest pojęciem bardzo szerokim, do którego można podejść na różne sposoby, nawet jeśli analizujemy go tylko na przykładzie najmu nieruchomości. W praktyce wszystko zależy od osoby, która decyduje się na zainwestowanie swoich pieniędzy. Nie każdy z nas może pozwolić sobie na to, by czekać na zysk przez wiele lat. Niektórzy wolą postawić na mniejszy dochód, ale otrzymywany prawie natychmiast po rozpoczęciu inwestycji. Każda metoda działania ma swoje plusy i minusy, zatem każdy musi indywidualnie ocenić, jaki kierunek obrać, analizując przy tym swoją sytuację.

 

 

 

 

 

2019-05-31T13:10:37+02:00