fbpx

Okazja inwestycyjna w ujęciu liczbowym

W odpowiedzi na liczne zapytania, w tym artykule chciałbym wyjaśnić, czym jest okazja inwestycyjna. Na samym wstępie zaznaczę jednak, że będę rozpatrywał tę kwestię przez kątem finansowym. Często się zdarza, że różne osoby opisują mi konkretne przypadki, pytając przy tym, czy nabycie danej nieruchomości za określoną cenę byłoby dobrym posunięciem i czy jest to przysłowiowy „good deal”. Odpowiedź na takie pytanie jest oczywiście uzależniona od bardzo wielu czynników. Tym razem jednak nie będę się skupiał na takich sprawach jak lokalizacja albo stan techniczny. Jest to oczywiście bardzo ważne, ale chciałbym spojrzeć na to zagadnienie przez pryzmat liczb.

 

Wyżej opisane sytuacje zawsze nasuwają mi jedną myśl: „Jakiego zarobku oczekujesz na tej nieruchomości?” Jest to bardzo ważne. Zawsze musicie sobie odpowiedzieć, ile chcecie zarobić. Zgodnie z bardzo popularnym poglądem, każdy flip powinien przynieść zysk rzędu 30 000 złotych. Dlaczego właśnie tyle? Po pierwsze, czas, ryzyko oraz związane z tym problemy powodują, że 30 000 złotych jest minimalną kwotą, która sprawia, że całe przedsięwzięcie ma sens, przekłada się na finanse i radość z zajmowania się biznesem. Taka kwota jest również buforem bezpieczeństwa. Moje własne doświadczenia pokazują, że flipa można zrealizować bardzo szybko. Czasem jest to kwestia tygodnia, paru dni lub nawet paru godzin. Zdarzają się też sytuacje, w których może się to przeciągnąć nawet na lata, ponieważ wydarzyło się coś, czego kompletnie się nie spodziewaliśmy i te 30 000 złotych to ma być nasz oczekiwany zysk i zarazem bufor bezpieczeństwa.

 

Spróbujmy teraz spojrzeć na całe przedsięwzięcie nieco od tyłu. Jeżeli znamy rynek na tyle, że wiemy, ile będzie można zarobić na danej nieruchomości w stanie wyremontowanym, to 30 000 stanowi nasz oczekiwany zysk. Odejmujemy ją od ceny, za którą mamy zamiar sprzedać tę nieruchomość. Jest to nic innego jak praca na liczbach z wykorzystaniem popularnego programu Microsoft Excel. Sądzę, że każdy flipujący lub wynajmujący powinien przygotować własny arkusz, zawierający podstawowe elementy. Każdy, kto działa na rynku nieruchomości, powinien, mówiąc w przenośni, regularnie odrabiać pracę domową z arkuszem. Należy przekalkulować i przeliczyć najważniejsze elementy, aby dzięki temu wiedzieć i wraz z czasem nabyć rozeznania, czy dana nieruchomość jest okazją inwestycyjną, czy też nie. Oceniamy to bardzo łatwo, poprzez odjęcie naszego zysku, czyli około 30 000 złotych od potencjalnej ceny sprzedaży.

 

Nieruchomość najczęściej wymaga remontu, więc kolejnym kosztem, który trzeba uwzględnić jest koszt remontu. Możemy wziąć za przykład Lublin i dzielnicę LSM. W przypadku dwupokojowego mieszkania o powierzchni 37 metrów kwadratowych w tej lokalizacji, kwota 30 000 w zupełności powinna wystarczyć na przeprowadzenie odpowiedniego remontu. Jest to zatem kolejny koszt, który trzeba mieć na uwadze.

 

Pewne znaczenie mają również koszty okołotransakcyjne. Jeżeli nabywamy lokal z rynku wtórnego, w grę wchodzi podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli popularny PCC, wynoszący 2% od wartości zakupu nieruchomości. Koszty notarialne, z jakimi należy się mierzyć, nie powinny przekroczyć 1% wartości transakcji. Jeżeli dana okazja inwestycyjna trafiła do nas za pośrednictwem osób trzecich, konieczne może być poniesienie kosztów pośrednictwa lub prowizji. To również należy uwzględnić w wyliczeniach. Może się zdarzyć, że nie dysponujemy własną gotówką i korzystamy z kapitału pożyczonego z banku lub pozyskanego od innego inwestora. W takiej sytuacji do kosztów inwestycji trzeba doliczyć koszty finansowania kapitału, niezbędnego do zrealizowania przedsięwzięcia.

 

Załóżmy teraz, że cena sprzedażowa to w naszym przypadku 240 000 złotych. Jeżeli odejmiemy od tej kwoty wyszczególnione wyżej koszty remontowe, okołotransakcyjne, związane z obsługą nieruchomości, mediami, czy obsługą projektu, wówczas może się okazać, że nie możemy nabyć tej nieruchomości za sumę większą niż 150 000 lub 160 000 złotych, abyśmy jednocześnie mogli liczyć na wspomniane wcześniej 30 000 złotych.

 

Są to podstawowe działania, dzięki którym dowiemy się, czy analizowana przez nas nieruchomość, z punktu widzenia ceny, rzeczywiście jest okazją inwestycyjną. Dotyczy to zarówno fliperów, jak i najemców. Odnoszę się przede wszystkim do flipowania, ponieważ sam się tym zajmowałem. Nie zmienia to faktu, że trzeba robić dokładnie to samo, gdy mamy do czynienia z najmem. Przeliczenie w ten sam sposób wszystkich kosztów sprawia, że im taniej nabędziemy nieruchomość, tym większą mamy stopę zwrotu z wynajmu w przyszłości. Co więcej, dzięki temu jesteśmy mniej podatni na różne zmiany w gospodarce, które zawsze się pojawiają.

 

Na koniec chciałbym podzielić się pewnym rozwiązaniem, które znacznie ułatwia życie. Można w zaledwie 5 sekund ocenić, czy warto jest kupić daną nieruchomość, żeby rzeczywiście zyskać na niej minimum 30 000 złotych, czy też nie. Przy czym trzeba mieć pewne doświadczenia, wyczucie rynki i cen transakcyjnych w określonej lokalizacji. Chodzi o ujęcie z drugiego etapu licytacji komorniczej, czyli 2/3 wartości. Jeżeli wiemy, że po zrealizowaniu wszystkich prac i przedsięwzięć, będziemy w stanie sprzedać nieruchomość za 240 000 złotych, to w tym wypadku 2/3 jej wartości wynosi 160 000 złotych. To oznacza, że nie powinniśmy nabywać jej drożej niż za taką kwotę, aby nie narażać się na straty.

2019-06-12T09:14:56+01:00