fbpx

Powtórka z 2008 roku, czy zwykła dynamika rynku? Nasza analiza sytuacji

Od kilku lat obserwujemy wzrost cen nieruchomości na terenie całego kraju. Niezależnie od tego, czy rozmawiamy o Warszawie, Wrocławiu, czy Lublinie, ceny mieszkań idą w górę. W takiej sytuacji pojawia się pytanie, czy czeka nas kolejna bańka na rynku nieruchomości, podobna do tej, z jaką mieliśmy do czynienia w 2008 roku? Postanowiliśmy przeanalizować to zagadnienie.

 

Oczywiście nie sposób jednoznacznie stwierdzić, czy już mamy do czynienia z przysłowiową bańką, ponieważ nikt z nas nie wie, co wydarzy się w przyszłości. Dalecy jednak jesteśmy od stwierdzenia, że doświadczamy powtórki sprzed ponad dekady. Trzeba zwrócić uwagę, że 11 lat temu zupełnie inne czynniki doprowadziły do krachu, a inne zjawiska zachodzą obecnie. Sam wzrost cen to stanowczo zbyt mało, by można było mówić o bańce. Co ciekawe, firma, która analizuje sześć największych rynków mieszkaniowych w Polsce wykazuje, że nominalnie dopiero docieramy do poziomu, który osiągnięto w 2008 roku. Wobec tego wzrost z ostatnich lat wcale nie oznacza, że nominalny poziom cen jest wysoki. Poza tym trzeba mieć na uwadze to, jak długi czas był potrzebny, by sytuacja na rynku nieruchomości przybrała obecną formę.

 

Bardzo ważne są wyżej wspomniane czynniki sprawcze. W 2008 roku były to zjawiska o wiele bardziej negatywne. Bardzo wiele nieruchomości było wówczas nabywanych przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Tymczasem dzisiaj można zaobserwować, że zarówno wielu inwestorów jak i zwykłych nabywców kupuje je za gotówkę. Ten element z pewnością powinien dawać do myślenia w kontekście rozważań nad ewentualną bańką na rynku. Nawet jeśli ceny rosną, to w końcu rynek się ustabilizuje, gdy przybliży się nieakceptowalny poziom. Można spodziewać się zatrzymania na rynku, ale niczego więcej.

 

Poza dużą ilością zakupów gotówkowych należy podkreślić zmiany, jakie zaszły w bankowych procedurach od 2008 roku w kwestii udzielania kredytów hipotecznych. Banki udzielają kredyty hipoteczne w sposób bardzo ostrożny, co zapewne jest pokłosiem tak niekorzystnych zdarzeń, jak problem z kredytami walutowymi. Między innymi z tego powodu nie pojawiają się toksyczne zjawiska, które pogarszałyby sytuację. Rynek nie jest sztucznie nakręcany poprzez nadmierną aktywność deweloperów – gdyby nie było popytu, nie byłoby podaży.

 

Zawsze występują pewne bariery finansowe. W tej chwili postrzega się tak cenę 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Znacznie łatwiej jest zaakceptować 8 lub 9 tysięcy złotych za metr niż 11 czy 12 tysięcy złotych. Przy czym jest to raczej bariera psychologiczna i wynika z przyzwyczajeń kupujących.

 

Być może najważniejsza w tym kontekście jest jednak siła nabywcza. Trzeba zwrócić uwagę na to, co stało się z dochodami Polaków w ciągu minionych 10 lat. Prowadzone są różne badania, przeliczające średnią pensję na ilość metrów kwadratowych, które można nabyć w poszczególnych miastach. Okazuje się, że zasobność mieszkańców naszego kraju, mierzona tym parametrem, wzrosła dwukrotnie w stosunku do 2008 roku. Średnia pensja krajowa pozwala na nabycie dwukrotnie więcej metrów kwadratowych niż miało to miejsce 10 lat temu.

 

Rzecz jasna wciąż daleko nam do poziomów zarobkowych, które panują na zachodzie. Z drugiej strony Polska jest krajem rozwijającym się, który w naturalny sposób dąży do takiego poziomu życia i cen, jakie funkcjonują na zachodzie. Ceny w naszym kraju wciąż są niższe, co sprawia, że inwestorzy oraz zagraniczne fundusze dostrzegają w nas potencjał oraz możliwości do zarabiania pieniędzy, a jedną z opcji jest rynek nieruchomości. Co więcej, my jako naród mamy głęboko zakorzenioną potrzebę posiadania mieszkania. Właśnie ona sprawia, że część zwykłych obywateli naszego kraju zawsze będzie się zastanawiać, co zrobić, aby nabyć własne lokum.

 

Przyczyn obecnego wzrostu cen można upatrywać również w innych zjawiskach. Ludzie z jednej strony mają pieniądze na kontach, ale jednocześnie nie mają pomysłu, jak zagospodarować te środki. Lokaty bankowe nie zapewniają zysku. Fundusze inwestycyjne niosą za sobą ryzyko, które nie każdy jest w stanie zaakceptować. Inwestowanie w akcje czy obligacje wymaga pewnej wiedzy, co również stanowi przeszkodę. Nawet prowadzenie biznesu nie jest rozwiązaniem dla każdego. W takiej sytuacji nieruchomości wydają się być dobrą opcją na ulokowanie środków. Pojawiło się wielu inwestorów, którzy po prostu szukają nawet nie tyle możliwości zainwestowania, ile po prostu zabezpieczenia pieniędzy w taki sposób, aby nie traciły na wartości. Pewną rolę odgrywa także dostrzegalna „moda” na nieruchomości. Odbywa się wiele konferencji i szkoleń, powstają liczne stowarzyszenia. Wszystko to sprawia, że ludzie w naturalny sposób interesują się tą branżą.

 

Warto jest zwrócić uwagę również na drugą stronę rynku, czyli nie tylko na popyt, ale i podaż. W stosunku do roku 2017, popyt na mieszkania w 2018 roku spadł i w konsekwencji sprzedaż była mniejsza. Ważna jest różnica pomiędzy obecnym zachowaniem deweloperów, a działaniami sprzed 10 lat. Tym razem podaż spadła razem z popytem. W związku z tym ilość mieszkań dostępnych na rynku cały czas utrzymywała się na tym samym poziomie. W 2008 roku te dwa zjawiska kompletnie straciły ze sobą kontakt. Popyt spadał przy jednoczesnym wzroście podaży. To wywoływało następnie krytyczne i mocne zachowania cen. Między innymi dlatego można stwierdzić, że na ten moment nie musimy się obawiać bańki na rynku nieruchomości.

 

Nie znaczy to jednak, że nie ma żadnego ryzyka. Wśród takich czynników można wyróżnić standardowe zjawiska gospodarcze, które zawsze należy mieć na uwadze. Może się okazać, że pojawią się niekorzystne przepisy prawne. Innym ryzykiem, praktycznie graniczącym z pewnością, jest wzrost stóp procentowych. Jeżeli nabywamy nieruchomość, szczególnie za pomocą kredytu hipotecznego, analizujemy wysokość raty. Zawsze trzeba liczyć się z tym, że raty mogą wzrosnąć. Z drugiej strony ważna jest świadomość tego, jaki jest odsetek nieruchomości nabywanych na kredyt. Poza tym pozostaje kwestia wkładu własnego w wysokości 20%. Samo to jest pewnym ograniczeniem ryzyka, że w przypadku wzrostu stóp procentowych inwestor lub osoba prywatna będą mieli problemy.

 

Reasumując, naszym zdaniem na ten moment nie należy się spodziewać powtórki niekorzystnego scenariusza sprzed lat, ponieważ obecna sytuacja pod wieloma względami jest diametralnie odmienna. Być może jednak nasi odbiorcy mają inne zdanie i dostrzegają inne czynniki na rynku. Jak zawsze zachęcamy do dyskusji. Ten temat jest bardzo ważny ponieważ w pewnym stopniu dotyczy wszystkich tych, którzy są zaangażowani na rynku nieruchomości.

2019-07-10T10:24:08+01:00