fbpx

Okazje w nieruchomościach

To jeden z najbardziej pożądanych rodzajów nieruchomości. Każdy ich szuka, niewielu znajduje, ale za to wielu ponosi konsekwencje nieprzemyślanych inwestycji. Niestety, ale bardzo łatwo jest się nabrać na tzw. okazję. Widzimy mieszkanie, które kusi nas swoja ceną i wtedy dzieję się coś od czego lepiej trzymać się z daleka – przestajemy być dociekliwi. A to dociekliwość właśnie każe nam włączyć Excela i wyliczyć koszty takiej inwestycji. Dzięki niej łatwiej jest nam wychwycić rzeczy, które potencjalnie mogą generować dodatkowe koszty. Tylko w ten sposób przemyślaną i przeanalizowaną inwestycję można postrzegać jako okazję.

 

Zaplanuj zysk z inwestycji.

Pierwszą rzeczą, jaką powinieneś zrobić, jest udzielenie samemu sobie odpowiedzi na pytanie ,,ile chciałbyś zarobić na danej nieruchomości?”. Pomoże Ci to określić satysfakcjonującą sumę, od której faktycznie będziesz mógł liczyć na okazję.
 
Ile minimalnie powinieneś zarobić na flipie? Wartością graniczną zazwyczaj jest 30 000 zł. Ta kwota będzie także swoistym buforem bezpieczeństwa, chroniącym Cię przed różnego rodzaju zdarzeniami losowymi. Z mojego doświadczenia wynika, że niektóre flipy można zrobić bardzo szybko, a niektóre przeciągają się latami z powodu czegoś, na co nie byliśmy przygotowani.
 
Kolejny element, jaki powinieneś wziąć pod uwagę, to przeanalizowanie, za ile mógłbyś takie mieszkanie sprzedać po remoncie. Ten wskaźnik unaoczni Ci, jakiej kwoty nie możesz przekroczyć.
 
Tutaj warto zwrócić uwagę na:

  • lokalizację mieszkania (np. kawalerka w centrum będzie więcej warta niż ta na obrzeżach),
  • otoczenie (np. obecność windy, terenów zielonych, różnych rekreacyjnych miejsc, rok budowy),
  • docelowego klienta (im bardziej spersonalizujesz mieszkanie pod daną osobę, tym większą cenę będziesz mógł wynegocjować).
  • standard wykonania.

Odejmij koszty

Jeśli dokonasz potencjalnej wyceny mieszkania, to możesz przejść do kolejnego etapu, czyli odejmowania kosztów. Jest to szczególnie ważny i trudny proces, ponieważ w tym miejscu będzie potrzebne ,,wyczucie rynkowe”. Czyli świadomość, co ile kosztuje i co trzeba wymienić, żeby nie ponosić kosztów w przyszłości.

  • Pierwszy koszt, to remont mieszkania. Oczywiście każdy remont będzie się różnił i na niektórych będzie można zaoszczędzić, a na innych nie. Kwota, która będzie wystarczająca dla mieszkania 37 m^2, to około 30 000 zł.
  • Na drugim miejscu są wszystkie koszty okołotransakcyjne. W przypadku rynku wtórnego np. PCC (2% od zakupu nieruchomości); koszty notarialne; opłata mediów itp.
  • Jeśli okazja trafiła do Was od kogoś pośredniczącego, to bardzo często będzie to kolejny wydatek.
  • Jeśli nie dysponujesz własnym kapitałem i będziesz chciał wziąć kredyt lub posłużyć się inwestorami, to także będzie to się wiązało z dodatkowymi kosztami.

 
W tym momencie, po odjęciu tych wszystkich rzeczy, możesz stwierdzić, czy mieszkanie, które masz zamiar kupić, rzeczywiście jest okazją inwestycyjną.
 
 

2020-10-30T11:35:41+01:00