fbpx

Wynajem na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Wiele osób zaczynając inwestycje na rynku nieruchomości zastanawia się, czy wybrać rynek pierwotny czy wtórny. Stanowi to dość trudny wybór, ponieważ obie opcje mają swoje plusy i minusy. Aby Ci to ułatwić poniżej przedstawiam najważniejsze informacje, które dadzą Ci lepszy ogląd sytuacji.

Na rynku pierwotnym znajdują się mieszkania tworzone i później sprzedawane przez dewelopera. Bardzo często w mieszkaniach takich znajdują się wszystkie potrzebne instalacje, gniazdka, grzejniki i inne, natomiast wykończenie wnętrza leży w rękach nowego właściciela. Czasami jednak zdarza się, że deweloperzy oferują część mieszkań już wykończonych ,,pod klucz”. Jednak tutaj należy uważać, ponieważ mieszkanie to może nie być idealne dla Twojego klienta docelowego.

Na rynku wtórnym znajdziemy mieszkania gotowe do zamieszkania. W wielu przypadkach jednak mieszkania te będą potrzebowały remontu, aby mogły dla nas pracować. Najczęściej to na rynku wtórnym możemy doświadczyć okazji, która podnosi rentowność naszego wynajmu. W sumie ciężko powiedzieć czym ta okazja właściwie jest, ponieważ nie zawsze chodzi o to, żeby kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej. W wielu przypadkach okazja rodzi się w głowie. To od kreatywności zależy rentowność inwestycji.

Plusy mieszkania na rynku pierwotnym.

  • Po pierwsze jesteś właścicielem nowego mieszkania, które będziesz mógł urządzić idealnie pod swoich najemców. Jest to ważne, ponieważ inne potrzeby będzie miał student, a inne rodzina z dziećmi. Dodatkowo cały budynek jest także nowy, przez co otoczenie nie wpłynie negatywnie na cenę (np. działająca winda, ładna klatka schodowa).
  • Kolejnym plusem jest to, że nowe mieszkania nie generują dużych kosztów, ponieważ zastosowane w nich technologie są nowe i coraz bardziej oszczędne.
  • Czynsz do spółdzielni jest także niższy ze względu na to, że w takim mieszkaniu po prostu nie ma co remontować.
  • Rynek pierwotny zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ to obowiązek dewelopera. Może 2%, to nie dużo, ale przy wartości 500 tys. zł podatek ten wynosi 10 tys. zł.
  • Kupując nowy budynek masz pewność, że nie trafisz na różnego rodzaju nieprzyjemności (np. zatajenia, że instalacja wymaga wymiany lub awarii, podczas której możesz zalać sąsiada).
  • Bardzo często możesz dogadać się z deweloperem, aby np. postawił ściany dokładnie tam, gdzie potrzebujesz. Co więcej możesz się dogadać, aby deweloper przygotował dla Ciebie jedno mieszkanie, które podzieli na mniejsze np. na kawalerki.
  • Masz pewność, że mieszkanie nie ma wad prawnych, ponieważ jesteś pierwszym właścicielem wpisanym do księgi wieczystej.
  • Jeśli w dobrym momencie zdecydujesz się na zakup mieszkania, to będziesz miał szansę trafić na obniżoną cenę w ramach przedsprzedaży.
  • Ostatnim plusem jest posiadanie miejsca postojowego, które będziesz mógł wykupić, jako dodatek do mieszkania. Dzięki temu Twoja oferta będzie o wiele bardziej atrakcyjna!

Minusy mieszkania na rynku pierwotnym

  • Pierwszym minusem jest to, że musisz kupić mieszkanie jeszcze zanim ono zacznie powstawać i przez to trzeba dość długo czekać. Może być to dość kłopotliwe, ponieważ opierasz się jedynie o wizualizacje.
  • Nowe konstrukcje zanim dobrze usadowią się w ziemi, to mogą delikatnie się przemieszczać. Takie przemieszczanie może powodować pęknięcia na ścianach.
  • Kolejny minus, to niemożność kupna kawalerki poniżej 25m2. Coraz modniejsze są małe kawalerki dla studentów, ale niestety przepisy zabraniają deweloperom budować mieszkań poniżej 25m2.
  • Czasami nowe mieszkania mają w sobie dużo wody technologicznej. Przez to będziesz musiał poświęcić trochę czasu na pozbycie się tej wody. Konsekwencją niedopilnowania tego są plamy na ścianach.
  • Nowe budynki są stawiane zazwyczaj tam, gdzie jest jeszcze dużo wolnego miejsca, więc trudno jest przewidzieć, co powstanie obok i czy to nie zaburzy plusów tej lokalizacji (np. nowy budynek zasłoni widok na jezioro, las).
  • Trzeba czekać kilka miesięcy na założenie nowej księgi wieczystej.

 

Plusy mieszkania na rynku wtórnym

  • Mieszkania z rynku wtórnego w wielu przypadkach będzie tańsze od tego zakupionego na rynku pierwotnym.
  • Można tutaj znaleźć kawalerki poniżej 25 m2, co daje możliwość bardzo atrakcyjnego mieszkania dla studentów.
  • W tym przypadku nie trzeba czekać na zakup, możesz mieć je praktycznie od ręki.
  • Dodatkowo możesz też praktycznie od razu wynająć takie mieszkanie, ponieważ nie musisz czekać na księgę wieczystą.
  • Jeżeli mieszkanie na rynku wtórnym było używane przynajmniej przez 5 lat przed zakupem, to będziesz mógł uzyskać przyśpieszoną amortyzację, która wynosi 10% rocznie.
  • Jeśli trafimy na mocno zmotywowaną osobę do sprzedaży, to może się okazać, że negocjacja przyniesie duże upusty.
  • Bardzo dobry dostęp do infrastruktury.
  • Dobry dostęp do komunikacji miejskiej itp.
  • Dużo łatwiej planować wynajem, gdy widzimy budynek, jego otoczenia i mamy dużą pewność, że w jego otoczeniu dużo się nie zmieni.

 

Minusy mieszkania na rynku wtórnym.

  • Niższy standard otoczenia (często klatki są niezadbane, brak windy itp.).
  • Takie mieszkanie może wymagać generalnego remontu wraz z wymianą instalacji itp.
  • Wysokie koszty utrzymania, ponieważ technologie tutaj zastosowane są przestarzałe i opłaty za np. ogrzewanie są wyższe. Dodatkowo bardzo często budynek taki wymaga remontu, więc przez to czynsz jest wyższy.
  • Możliwe, że trafisz na niespodziewane trudności/ awarie, które ktoś zatuszował.
  • Podatek PCC w wysokości 2% wartości mieszkania.

 

Podsumowanie

Wiele aspektów będzie miało wpływ przy rentownym wynajmie. Zastanów się czy wolisz bezpiecznie kupić i wynająć mieszkanie na rynku pierwotnym, czy może wolisz szukać okazji i akceptujesz ewentualne ryzyko. Mam nadzieję, że teraz trafnie uda Ci się ocenić, który z rynków najlepiej pasuje do Twoich celów.

2021-01-15T18:53:05+02:00